Wer hat ein Stimm­recht in der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung?

Der Fall: Die Eigentümer einer Wohnanlage planen den Einbau von Wall­bo­xen in der Tiefgarage. Damit die Wallboxen funktionieren, müs­sen jedoch mehrere Arbeiten im Wohngebäude selbst erfolgen: Die Ladeinfrastruktur soll im Waschraum installiert werden, die be­ste­hen­de Zählerverteilung muss im Gebäude umgerüstet werden, und au­ßer­dem ist ein Wanddurchbruch zwischen Haus und Tiefgarage nötig. In der Teilungserklärung steht, dass nur die Tiefgaragenstellplatz-Ei­gen­tü­mer über Angelegenheiten abstimmen dürfen, die ausschließlich die Tiefgarage betreffen, und die Wohnungseigentümer entsprechend nur über reine Gebäudeangelegenheiten. In der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung stimmen jedoch alle Eigentümer gemeinsam über die Son­der­um­la­ge für die Wallboxen und die notwendigen baulichen Maßnahmen ab. Die Kläger ‑ Eigentümer von Tiefgaragenstellplätzen ‑ halten dies für falsch und argumentieren, der Beschluss betreffe ausschließlich die „Un­ter­ge­mein­schaft Tiefgarage". Deshalb dürften nur die TG-Ei­gen­tü­mer abstimmen.

Das Ge­richt: Das Amtsgericht München weist die Klage ab. Es führt aus, dass es sich nicht um eine ausschließlich die Tiefgarage be­tref­fen­de Angelegenheit handelt. Zwar stehen die Wallboxen letztlich in der Tief­ga­ra­ge, doch ihre Funktionsfähigkeit setzt bauliche Eingriffe im Ge­bäu­de voraus. Durch die Installation im Waschraum, den Umbau der Zählerverteilung und den Wanddurchbruch wird das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum des Hauses wesentlich in Anspruch genommen. Des­halb lassen sich die Bereiche „Tiefgarage" und „Wohngebäude" sach­lich und wirtschaftlich nicht trennen. Da die Maßnahmen beide Teile der Anlage betreffen, ist es eine gesamteigentümerliche An­ge­le­gen­heit, bei der alle Sondereigentümer ‑ also sowohl Haus- als auch TG-Ei­gen­tü­mer ‑ stimmberechtigt sind.

Kop­ins­ki-Tipp: Der Fall zeigt deutlich: Maßnahmen können auf den er­sten Blick einem bestimmten Bereich zugeordnet erscheinen, recht­lich aber dennoch die gesamte Gemeinschaft betreffen. Sobald Ar­bei­ten oder Kosten auch das Gebäude oder andere Bereiche des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums berühren, entsteht eine gemeinsame Zuständigkeit al­ler Eigentümer. Tei­lungs­er­klä­run­gen sollten so präzise und eindeutig wie möglich formuliert sein. Be­reits bei der Vorbereitung von Be­schlüs­sen sollte genau geprüft werden, welche Bereiche der Anlage tat­säch­lich betroffen sind. Je klarer die Abgrenzung und Begründung, de­sto geringer ist das Risiko von Anfechtungsklagen.

S.a. AG Mün­chen, Urt. v. 28.11.24, 1393 C 17375/24 WEG