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Ungültige Jahresabrechnung

Bei besonders schweren Mängeln ist die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären. Das gilt auch dann, wenn die Heizkosten nicht darin berücksichtigt und zudem nicht für das gesamte Jahr, sondern nur für einen geringeren Zeitraum abgerechnet werden.

Der Fall: Die Eigentümerversammlung hatte die Jahresabrechnung für 2008, obwohl diese nicht alle Einnahmen und Ausgaben des Jahres i. H. v. ca. 3000 € auswies. Die Verwaltung hatte die Heizkosten isoliert und überdies nur für die zweite Jahreshälfte ausgewiesen. Ein Wohnungs-eigentümer klagt gegen diese Abrechnung und ficht den Beschluss der Wohnungseigentümer-gemeinschaft an und begehrt die Ungültigkeit der Jahresabrechnung insgesamt.

Das Gericht: Der Wohnungseigentümer hat Recht. Das Gericht ist der richtigen Auffassung, dass die Heizkostenabrechnung nicht isoliert aufrecht erhalten werden kann. Die isolierte Abrechnung der Heizkosten ohne Einbeziehung in die Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Abrechnung über einzelne Monate oder Quartale ist grundsätzlich unzulässig. Die Abtrennung der Heizkosten hat zur Folge, dass kein Gesamtsaldo ausgewiesen wird. Eine Abrechnung nur über einen Teil der Kosten widerspricht nicht nur dem Zweck des § 28 III, V WEG. Eine solche Abrechnung ist auch nicht in sich rechnerisch schlüssig. Denn sie ermöglicht keine Überprüfung, ob der Saldo aus Einnahmen und Ausgaben der Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten entspricht.

Kopinski-Tipp: Die Abrechnung muss nachvollziehbar für die Gemeinschaft und auch für den einzelnen Wohnungseigentümer sein. Ansonsten müsste der einzelne Wohnungseigentümer den Abrechnungsteil selbst erstellen, um die Fehlerhaftigkeit oder Fehlerfreiheit des vorgelegten Teiles überprüfen zu können.

S.a.: LG München, Urt. v. 08.08.2011, 1 S 447/11.

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