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Betriebskosten - Änderung beim Vor­weg­ab­zug (BGH wird locker)

Der Fall: Die Parteien streiten über die formelle Richtigkeit einer Be­triebs­kos­te­na­bre­chung. Die fragliche Wohnung liegt innerhalb einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage. Die Wohnanlage selbst verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen, die die gesamte Anlage mit Warmwasser versorgen. Beide Positionen wer­den im Rahmen der Betriebskostenabrechung im Verhältnis der Wohn­flä­che auf die einzelnen Gebäude verteilt. Dabei unterlässt es der Eigentümer aber, den Gesamtbetrag der Anlage insgesamt an­zu­ge­ben. Die in der Abrechnung angegebene Gesamtsumme bezieht sich le­dig­lich auf das jeweilige Einzelgebäude. Demzufolge ist aus den Rech­nun­gen der Stadtwerke und den Gebührenbescheiden der Stadt nicht ersichtlich, wie sich die Beträge im Einzelnen zusammensetzen.

Das Gericht: Das Gericht hält die streitige Betriebskostenabrechung gleich­wohl für ordnungsgemäß! Der Grund hierfür liegt darin, dass der BGH seine Rechtsprechung aufgegeben hat, wonach eine formell rich­ti­ge Abrechnung voraussetzt, dass der Vermieter zunächst die Ge­samt­kos­ten angibt und anschließend erläutert, wie die umgelegten Ge­samt­kos­ten der Abrechungseinheit ermittelt worden sind. Diese Recht­spre­chungs­än­de­rung betrifft dabei zunächst den Fall, dass dem Vermieter Be­triebs­kos­ten von einem Dritten einheitlich für eine größere Wohn­an­la­ge in Rechnung gestellt werden, ohne dass durch diesen Dritten ei­ne Aufschlüsselung auf die einzelnen Gebäude vorgenommen wird. An­de­rer­seits sind hiervon aber auch solche Kosten betroffen, die vom Ver­mie­ter nicht vollständig als Betriebskosten umgelegt werden kön­nen, etwa weil der Hausmeister unter anderem auch Ver­wal­ter­tä­tig­kei­ten durchführt.

Kopinski-Tipp: Das Urteil ist richtig. Die Interessen der Mieter wer­den durch das Urteil nicht eingeschränkt, während dies für den Ver­mie­ter eine erhebliche Arbeitserleichterung darstellt. Damit geht das Ge­richt hier zu­tref­fend davon aus, dass die Wirksamkeit einer Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung die Angabe der auf die Mieter der Ab­rech­nungs­ein­heit verteilten Ge­samt­kos­ten voraussetzt. Das heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, die zur Ermittlung dieses Betrags er­for­der­li­chen Rechenschritte offen zu le­gen legen.

S.a. BGH - VIII ZR 93/15

 

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