Mit einfacher Mehrheit von Ölheizung auf Fernwärme

Eine "modernisierende Instandsetzung" kann über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen, selbst wenn der Ersatz in modernerem Zustand beschafft wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die Neuerung die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber derjenigen darstellt, die sich auf die Wiederherstellung des mangelfreien Zustandes beschränkt.

Der Fall: Eine Wohnungseigentümerin ficht den mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss an, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft die Umstellung einer 30 Jahre alten Ölzentralheizung auf Fernwärmebezug beschlossen hat. Sie meint, der beschlossene Umstieg auf Fernwärme als Modernisierungsmaßnahme erfordere gemäß § 22 II WEG die Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Eigentümer. Diese lag ihrer Meinung nach nicht vor.

Das Gericht: Die anfechtende Eigentümerin hat keinen Erfolg. Der Umstieg auf Fernwärme kann bei einer erneuerungsbedürftigen Ölheizung eine modernisierende Instandsetzung darstellen, über die die Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen können. Eine modernisierende Instand-setzung kann hierbei über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen, selbst wenn der Ersatz in modernerem Zustand beschafft wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die Erneuerung die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung ggü. derjenigen darstellt, die sich auf die Wiederherstellung des mangelfreien Zustandes beschränkt.

Kopinski-Tipp: Die Eigentümer sollten stets prüfen, ob konkreter Instandsetzungsbedarf besteht. Anschließend, ob die vorhandene Einrichtung wegen bereits notwendiger oder absehbarer Reparaturen auf einen zeitgemäßen Standard gebracht werden sollte. Der Eigentümer sollte den Instandsetzungsbedarf anhand einer Kosten-Nutzen-Analyse feststellen lassen. Hierbei sollten die Investitionskosten der Fernwärme den Kosten einer komplett neu zu erstellenden Ölzentralheizung unter Berücksichtigung der laufenden Kosten sowie weiterer Folgekosten, in Gestalt einer Zukunfts-prognose, gegenübergestellt werden.

S. a.: LG Nürnberg - Fürth, Urt. v. 28.07.2010, 14 S 438/10

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