Kein Schadensersatzanspruch wegen Wasserschaden aus Sondereigentum

Ein Sondereigentümer kann gegen den Verband der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Schadensersatz aufgrund eines Mangels in Gemeinschaftseigentum geltend machen.

Der Fall: Die klagenden Wohnungseigentümer machen wegen eines Wasserschadens gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Beklagte u. a. Kostenersatz für die Instandsetzung und den Ersatz für Mietminderungen geltend. Der Wasserschaden hatte seine Ursache in einem zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Bauteil, nämlich ein Konstruktionsfehler an dem Tür-Fenster-Element einer darüber liegenden Wohnung.

Das Gericht: Der BGH lehnt einen entsprechenden Anspruch ab. Im Wohnungseigentumsgesetz sei eine solche Anspruchsgrundlage nicht gegeben. Auch die entsprechende Anwendung von BGB-Vorschriften (§ 906 II 2 BGB) kommt nicht in Betracht. Die Beeinträchtigung von Sondereigentum durch das Gemeinschaftseigentum rechtfertigt keinen Schadensersatzanspruch. Es bestünde zwischen den Wohnungseigentümern untereinander und andererseits zur Wohnungseigentümer-gemeinschaft ein besonders ausgestaltetes Treueverhältnis.

Kopinski-Tipp: Es kommt also immer darauf an, wo der Mangel festgestellt wird. Liegt der Mangel im Sondereigentum eines anderen Eigentümers, dann sind sehr wohl entsprechende Schadensersatzansprüche gegen diesen Eigentümer geltend zu machen. Daneben muss sich der Verwalter auch bewusst sein, dass er bei schuldhafter Verletzung seiner Pflichten (wegen Verzögerung der Reparaturarbeiten) aus § 27 I Nr. 2 WEG auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann. Hier ist schnelles Handeln durch den Verwalter erforderlich, ggf. auch zur Absicherung unter Heranziehung eines Sachverständigen.

S. a.: BGH, Urt. v. 21.05.2010, V ZR 10/10

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